Theo phản ánh của nhiều DN xây dựng, kinh doanh BĐS, giá BĐS nói chung, đặc biệt là giá bán của các dự án căn hộ chung cư khó có thể hạ vì để triển khai được một dự án, các DN đang phải chịu nhiều khoản chi phí, trong đó có những khoản đến từ sự bất cập của chính sách, chi phí lãi vay NH và cả những khoản được gọi là “chi phí không tên”.

Giá cao vì DN phải mua đất 2 lần

Theo TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch, TGĐ Thuduc House, cơ cấu tiền sử dụng đất cao là một trong những nguyên nhân đẩy giá thành căn hộ cao.

“Thời gian qua có rất nhiều ý kiến về giá BĐS và giá căn hộ, trong đó không ít ý kiến cho rằng giá bán căn hộ vẫn còn cao nhưng cũng có ý kiến ngược lại là đã chạm đáy, thậm chí nhiều DN cho biết đang bán lỗ vốn. Tuy nhiên, theo tôi, chúng ta phải xem xét cụ thể từng dự án tiền sử dụng đất là bao nhiêu, cấp độ đầu tư là trung hay cao cấp... Ngoài ra còn hàng loạt chi phí khác như xây dựng, phí quản lý công trình, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dự án... Trong tình hình hiện nay, ở phân khúc căn hộ bình dân dù muốn cách nào cũng không thể hạ dưới 12 triệu đồng/m2 được”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu phân tích, hiện giá xây dựng hoàn thiện một căn hộ ở mức bình thường khoảng 8 triệu đồng/m2, hầu hết dự án chung cư mật độ xây dựng được duyệt khoảng 30-40%, cộng với hàng loạt hạng mục phải đầu tư trong dự án như cây xanh, đường giao thông, hệ thống điện-nước... Vì vậy xem xét giá bán một dự án căn hộ cao hay thấp cần phải tính toán cụ thể.

“Thí dụ, một dự án tại TPHCM có mật độ xây dựng 30%, xây theo tiêu chuẩn bình dân khoảng 8 triệu đồng/m2. Nếu dự án này có giá đền bù đất 10 triệu đồng/m2, cộng với hàng loạt chi phí, đầu tư khác, chắc chắn giá thành sẽ đội lên rất nhiều. Vì thế sẽ xảy ra trường hợp một căn hộ ở huyện Bình Chánh có giá 17 triệu đồng/m2, khách hàng “chê” đắt nhưng một dự án tương tự ở quận Bình Thạnh có giá 25 triệu/m2 nhiều người vẫn xem rẻ” - ông Hiếu cho biết.

Cũng theo ông Hiếu, hiện nay DN đang nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 với giá thị trường cộng với giá đền bù, nhưng DN lại không được khấu trừ giá đền bù thực tế, nói nôm na là mua đất 2 lần. Vì vậy, hiện nay hàng loạt dự án nếu DN nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì coi như lỗ, bán không được, vì giá thành quá cao.

“Tôi cho rằng để hạ giá nhà, một mình DN không thể làm được mà cần có “bàn tay” của Nhà nước trong việc thiết kế chính sách phù hợp, trong đó Nhà nước cần phải xem xét hạ mức tiền sử dụng đất hợp lý hơn và kéo dài thời hạn nộp cho DN, thay vì quy định đóng ngay một lần, nếu chậm sẽ bị phạt như hiện nay” - ông Hiếu thẳng thắn kiến nghị.

Chi phí lãi vay quá cao làm đội giá nhà

Theo phản ánh của các DN xây dựng, thị trường BĐS trầm lắng đã tác động mạnh đến tình hình hoạt động kinh doanh năm 2011, khiến lợi nhuận của hầu hết các DN đều giảm mạnh, thậm chí chỉ bằng 1% so với năm 2010. Bên cạnh nguyên nhân khách quan như do thị trường khó khăn kéo dài, các dự án gần như không bán được hàng hoặc bán hàng rất chậm thì nguyên nhân do chi phí lãi vay NH quá cao được một số DN nhận định là nguyên nhân chính đẩy họ rơi vào tình cảnh thua lỗ.

Căn cứ vào BCTC năm 2011 vừa công bố của một số DN BĐS niêm yết trên TTCK có thể nhận thấy điều này khá rõ. Đơn cử như Cty Phát triển nhà Thủ Đức, chi phí lãi vay NH lên tới 49 tỉ đồng trong năm 2011, tăng đáng kể so với mức 11 tỉ đồng năm 2010. Hay Cty BĐS Sacomreal cũng phải chi tới 249,5 tỉ đồng trả lãi vay ngân hàng, tăng khoảng 10% so với năm 2010...

Chủ một DN BĐS tên tuổi của Hà Nội cũng phải thừa nhận rằng, tùy vào quy mô, hầu hết các DN địa ốc hiện nay đều đang là con nợ của các NH, DN ít thì vài trăm, nhiều thì đến cả ngàn tỉ đồng. “Chi phí lãi vay quá cao như vậy mà cứ kêu gào giá nhà xuống thì khó quá” - ông này nói.

Chi phí "không tên" – không biết tính vào đâu

Về nguyên nhân đẩy giá nhà cao, một số lãnh đạo DN địa ốc khi được hỏi cũng thừa nhận, các chi phí không tên “chạy” dự án cũng là một trong những yếu tố làm tăng giá nhà. Theo cách nói của người trong ngành, các khoản chi phí này được gọi là “tiền dưới gầm bàn”.

Một DN không ngần ngại phân tích: Suất vốn đầu tư cấu thành nên một mét vuông căn hộ chung cư đều cơ bản dựa trên 3 yếu tố: Giá đất, giá thành xây dựng và chi phí đầu tư cho các tiện ích sử dụng chung của cả tòa nhà. Trong đó, giá đất phụ thuộc nhiều vào khâu GPMB, đền bù, chi phí cho các thủ tục hành chính, các loại thuế sử dụng đất, chiếm từ 15 - 20%  chi phí của suất đầu tư. Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất là các thủ tục hành chính vì nếu triển khai nhanh thì giá thành giảm xuống, còn ngược lại, kéo dài càng lâu thì phải gánh lãi suất cũng như chi phí quản lý, do đó giá thành sẽ đội lên.

“Thông thường để có được một dự án BĐS thành hình hài, thời gian từ lúc xây dựng dự án đến lúc dự án ra được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là cả một quãng đường dài, nhanh cũng từ 2-3 năm, thậm chí có dự án kéo dài đến 5-7 năm, các chi phí DN bỏ ra để theo đuổi dự án khó có thể đo đếm được, đấy là chưa nói đến là nhiều khoản chi phí rất khó cân đối tài chính vì không biết tính vào đâu” - một DN BĐS than thở.

Và như vậy, giá nhà khó có thể hạ!

BĐS ĐẤT PHÚ